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《趋势地产》专访司徒文杰：北京发展购物中心正当时
[来源：趋势地产]
[日期：11-05-24]
香港司培思经营管理集团（以下简称SPACE）是一家专业的综合性商业地产经营管理公司。凭借对市场的敏锐观察力 ，结合国际化经验和本土化特色，为各大展商、品牌商、投资机构提供专业的商业地产规划、营销及管理顾问。经过多年本土操作实践，得到国内外市场的一致认可，成为目前国内首屈一指的商业地产品牌策划及执行管理机构。配合杂志“北京购物中心在行动”的选题，我们采访到香港司培思副总裁司徒文杰，从商业操盘者的角度全面看待北京购物中心的现状和未来。
传统的扩容与升级，新兴的崛起和发展
目前北京几大传统商圈正在受到新兴市场的冲击，例如王府井、西单、前门，而新兴的购物中心正在向城市副中心转移，它们之间是否能形成庞大的商业合力，促进北京购物中心不断提升品质和服务，成为当下很多商业操盘者思考的问题。
司徒文杰以其敏锐的洞察力捕捉到了北京城市规划中的商圈发展计划。在西单、王府井，由于其拥有一定的规模和体量，以及庞大的人群客流，这些传统的商圈正在借着北京城区规划进行一系列的扩容与升级。在西单，亚洲第一家巴黎老佛爷百货直营店将落户西单，2013年这家位于灵境胡同的百货店就会开张。虽然是具有国际背景的百货店，但老佛爷并非只走高端，中档品牌与低价位的商品都能买到，国内外的服装、电子产品要想进入老佛爷，要求只有一条就是要“时尚”。而未来的西单北大街将全部贯通成为商圈辐射带，一直连到宣武区的SOGO。王府井商圈内部也在进行一系列的扩充和升级。这些传统商圈的大动作都在预示着北京购物中心的未来正在进一步升级和优化。
在新兴的区域市场，司徒文杰介绍：我们称之为城市的副中心，其实这些新兴的区域更加需要成熟的商业配套。而就目前北京市场来看，新兴区域的商圈还缺乏规模，它们与传统的几大商圈并没有真正融合在一起，而呈现一种竞争关系。这些区域需要时间的培养，需要交通的升级，相信未来的发展会非常好。
“例如，我们在五、六年前，新光天地的建设和运营对我们来说还是不可思议的，现在它的成功是有目共睹的。而我们现在眼中的朝阳北路，随着地铁的开通，未来的朝阳大悦城也非常值得期待。”司徒文杰说。
地段、硬件、交通、人流——购物中心成功关键要素
在谈到购物中心成功的关键要素，司徒文杰强调：很多购物中心在定位之初没有对所在区域进行充分的了解，导致定位不准确，开业后的租金回报不能达到满意的效果。而这种准确的定位需要很强的洞察力和经验的积累。在定位之初，要对区域未来的发展趋势做一个清晰的判断，例如政府有没有新的规划，交通配套怎么样，区域人群的主要特征是多少，是否有足够的潮流时尚气质，这些都需要仔细的判断和挖掘，再根据各种趋势来做详细的定位。
以蓝色港湾举例，其位于燕莎商圈，定位shopping park，与朝阳公园、湖水有一个连接，占据得天独厚的好资源。其所在区域有很多有钱有闲的女士，她们到蓝色港湾喝杯茶，需要购物中心提供能够满足她们消费品位的商品，类似这种需求的化妆品品牌非常少，且没有引导。在对蓝色港湾的升级改造中，强调要把人流引导到占据资源优势的区域，为这些成熟的时尚人士提供有品位的商品。
购物中心所在区域的交通也是其能否成功的一大要素，除了考虑购物中心建筑本身的舒适度、人性化硬件服务等因素的同时，还要考虑停车位的多少，如何停车等问题。总之要不断的寻找到好的理由，进行商业业态的规划。
谈到北京的地铁商圈，司徒文杰介绍，香港1981年才有地铁，真正地铁上盖的商圈火起来要到1985年。只有当人们对地铁的接受度越来越高，地铁上盖的物业才能够火起来。目前很多城市的地铁只有旅游人士在使用，当那些有消费能力的白领、时尚人士真正接受地铁这种交通工具，地铁上盖的商业就会真正火起来，这需要一段时间。
购物中心要以人为本。因此，维持购物中心正常运营的一大要求就是需要新鲜的人流。司徒文杰介绍，人流不怕少，但不能太单一，不同的人流聚合在一起就是1+1>2的效果。例如，SPACE曾在西单大悦城搞一个绝对伏特加的新品发布会，邀请一些被绝对伏特加吸引的时尚、具备品位的消费群体。人流越多层次越丰富，再回头的几率也就越高。
同时，还要对租赁的平台不断提升，不断有新的品牌入驻，保证购物中心的时尚度和新鲜度。因此地段、硬件、交通、人流，这些因素综合起来，才能成为购物中心成功的必须条件。
租金收益、开业时间、商户质量，购物中心的博弈三角关系
当我们游走在北京各大购物中心的时候，可曾想到，还有许多的购物中心正在因为租金无法回收、商户招商困难等问题成为死盘？成功运营一个庞大的购物中心，是司徒文杰带领SPACE这个优秀的团队所不断开展的事业。司徒文杰介绍，购物中心的开业成功有一个成绩表，租金收益、开业时间、商户质量是一个三角形的关系。如果发展商要求开业快的话，就需要租金低一点，品牌质量差一点；如果开业时间延后，就可以让商户质量高一些，租金高一些；这三大因素是一种博弈的关系。同时，购物中心营业一段时间后要吸引会员加入，培养忠实的人群、Fans，才能使购物中心长期、永续经营。
（文章发表于2011年4月 总第12期）
