近日，香港SPACE商业经营管理集团副总裁司徒文杰先生就“商业地产热/投资还是投机”话题接受《精品购物指南》专访。世茂集团副总裁宋垚女士、林达集团董事长李晓林先生及中企集团总裁助理兼营运总监金良勇先生亦就此话题给出各自观点。以下全文转自7月5日《精品购物指南》《Mr.Life》封面故事报道。
商业地产热 投资还是投机？
撰文、编辑/胡莲
商业地产正在成为业内热议的话题。
对于个人投资者来说，在限贷、限购的前提下，投资商业地产，似乎是一个本能的选择。购买第二套住房的门槛提高后，已经等同于购买商业地产的标准。不同的是，商业地产拥有远高于住宅的回报率，一位关注商业地产的专业投资者给记者算了一笔账，商业地产的投资回报率是8%至10%，远高于住宅。
在北京，根据中国不动产研究中心的统计数据，与2009年同期相比，北京市写字楼市场出现明显的回暖趋势。成交价格上，新政后各区县典型项目价格均普遍上涨，涨幅从几千元到上万元不等。租金方面，新政出台后大量项目的租金价格有所上升。富力·摩根中心仅5月份就签售超过1个亿，在住宅市场低迷的非常时期，稀缺商业地产开始新一轮“造神运动”。
投资还是投机？
运营唐人街的中企投资集团总裁助理兼营运总监金良勇认为，过量发行的货币为实现保值、增值必然要主动寻找出路，但这种由资金推动导致的商业地产的价格大幅度上扬并不是因为商业地产本身优良持续运营的结果。因此，这可以看作为一个很好的投机机会，而不是一个不错的投资机遇。
香港SPACE商业经营管理集团副总裁司徒文杰指出，来自于市场投机散户的热钱主要还是集中在销售型商业类，短期内部分游资的进入并不会产生深远影响。而短期炒作以及暴利在真正的商业地产领域并没有多大空间。
而在林达集团董事长李晓林看来，商业地产过犹则不及，开发如果投入超越需求，肯定无法消化。“有一点泡沫并不可怕，只要政策法规不断健全、成熟和稳定，市场机制真正发挥作用是指日可待的。”李晓林说。
规模还是模式？
主流住宅类房企也纷纷将目光投入商业地产领域。消息称，龙湖将增持投资型商业物业，计划在5至7年内完成建设并持有约200万平方米左右的投资性物业，将土地储备中的投资性物业提升至15%；万科商业地产规模将在3年内积累到200万平方米以上，其持有型物业和销售物业的比例也将达到2∶8。“商业地产相对而言更抗周期，能在一定程度上平滑业绩。”某知名房企资深人士如此解读这股商业地产热。
要规模还是要效益？某种程度上这两者并不相悖。在这种一线公司的“商业地产增持热”中，世茂股份的目光看得更为长远，截止目前，世茂股份在北京、上海等城市拥有21个发展至不同阶段的大型综合地产项目，土地储备近千万平米。除了规模之外，最重要的是商业模式的探索。随着世茂与戴德梁行、法国欧尚、英国百安居等380多个世界著名品牌战略合作关系的建立，以及招商平台上约5000个品牌的储备，成熟的商业模式或将确保世茂在商业巨头的成长道路上越走越顺。
综合体还是专业市场？
商业地产热了，普通投资者应该关注哪种业态？研究表明，在写字楼方面，在北京、上海等城市，1000~2000平方米的写字楼比较受欢迎，而商铺方面，市场可能更欢迎街铺、专业市场等物业形态。富力地产有关负责人表示，城市综合体是城市商业价值最大化的具体体现，这种多业态的组合在世界众多城市大获成功，成为广泛认同的地产开发模式。比如位于京城南城的富力·摩根中心，以综合体地标、多元写字楼、完善配套和商圈核心等核心价值，在后新政时期塑造投资价值的一个标杆。同时，其价格也低于区域内住宅价格，总价相对较低。
在商铺方面，专业市场或许更值得关注，西区国际销售经理韩霜认为，定位准确的专业型市场或许将取得更好的回报。中企投资集团打造的唐人街购物中心，也将自身定位于专业市场，目前该项目的大型运动品牌折扣店已经成型，“租金回报相当可观。”金良勇说。
司徒文杰 香港SPACE商业经营管理集团副总裁：“真正的商业地产并不适合游资进行短暂热炒”
香港SPACE商业经营管理集团（以下简称SPACE）：2003年成立于香港，设有北京、上海两地分支机构。成功运营管理上海正大广场、北京西单大悦城、世界城等多个著名购物中心。
楼市宏观调控之后，很多业内人士认为商业地产迎来了很好的投资机遇，您如何评估这种说法？
司徒文杰：在SPACE看来，那些以短期资金回笼或赚取销售差价利润为目的的销售型商业地产项目并非真正意义上的商业地产。我们认为，短期内部分游资的进入并不会产生深远影响。真正的商业地产需要经过一定时期的专业运营才能达到价值提升，短期炒作以及暴利在真正的商业地产领域并没有多大空间。
商业地产的机遇和风险在哪里？请分别从政策和市场两个层面给我们一些您的解读。
司徒文杰：经营性商业地产对增加就业、提升税收和拉动内需都有着积极作用，政府要给商业地产健康成长的空间。持有型的经营性商业地产未来的发展趋势不会停滞，但是政策层面上要注意提高商业地产的准入门槛。政策要加强商业规划的引导，避免同一时期、同一地区同质化项目扎堆井喷可能造成的资源浪费和市场竞争的恶耗。同时，政府要加大招商引资力度，要清障而不要设障，引入真正的国际一线品牌、一流品牌，为商家提供政策放行，提供一站式便捷服务。
此外，专业化人才与机构的缺乏也是商业地产一段时期内发展的制约瓶颈。虽然涉足商业地产的开发商越来越多，但是真正具备实力将前期策划一直贯彻到运营管理并使项目进入赢利阶段的成功案例实际上很少的。
对于中小投资者来说，投资商业地产应该遵循哪些原则？有哪些给他们的投资建议？
司徒文杰：商业地产不仅投资额度、资金门槛较高，其投资的专业性、技术性要求也很高，这些特征属性决定了其实真正的商业地产并不适合游资进行短暂热炒。
现在很多一线开发商都在商业地产上加大投入，如何看待这种现象？
司徒文杰：持有型商业本身具有差异性强的特点，不能用单一模式来复制，所以，企业特别是住宅开发商一定要注重在项目运作过程中的应变性。住宅开发商由于多年专注于住宅市场，长期形成了开发与资金回收的固定思维模式，势必将经历一个转变和成熟的过程。从运营角度看，通过考验的将是那些有长远眼光的实力开发企业。一轮洗礼后，最终必将出现一批有品牌的商业地产开发企业，为市场供应真正的旗舰商业项目，比如中粮的“大悦城”系列等等。
宋垚 世茂集团副总裁：“商业地产的投资价值要从五个方面进行判断”
世茂股份是中国规模最大的商业地产上市公司之一，截至目前已拥有近1000万平方米的土地储备，世茂股份在北京、沈阳、青岛、济南约20个城市拥有20多个发展至不同阶段的大型综合地产项目。目前，世茂股份已经初步形成了一套具有世茂特色的商业模式，那就是“战略布局城市地标结合高品质精致化标准及世茂资源平台”，世茂将采用高端房产的高品质精致化标准，利用与400家战略合作品牌和5000余家商家资源平台，在全国各主流大中城市战略化布局，打造城市商业地标。
商业地产的机遇和风险在哪里？请分别从政策和市场两个层面给我们一些您的解读。
宋垚：商业地产的机遇主要有两点：第一点是中国商业地产具有广阔的发展前景。众所周知，与世界发达国家相比，中国的商业地产至少落后了20~30年，正因为如此，中国的商业地产具有更广阔的发展前景，而随着中国城市化发展进程的加快，商业地产的发展前景将更为广阔。第二点是很多原来投资住宅的资金流向了商业地产。宏观调控出台之后，住宅市场的投资回报前景堪忧，大量的民间资金转向了投资回报持久稳定的商业地产，为商业地产的发展提供了充裕的资金后盾。
商业地产的风险主要也是两点：第一点是资金链。商业地产作为长期的投资产品，需要大量的资金支持，因此，只有具有真正实力、有远见的开发商和投资客才能进入该领域。第二点是运营管理。项目的统一运营管理是商业地产的重中之重，优秀的管理团队、丰富的商业资源、丰富的运营管理经验，才能保证项目的良性发展，保障持久稳定的投资回报。
总体来看，商业地产在价格上一直是处于洼地的状态，那么，如何判断一个商业地产项目是否具备投资价值呢？
宋垚：判断一个商业地产项目是否具有投资价值，应该从地段、产品、开发商、商业模式、稀缺性等几点来判断。以世茂·工三为例：第一，具有铂金地段。世茂·工三位于工体和三里屯核心，是北京最具活力、最时尚的、多元化的中央时尚区。第二，高品质的产品。世茂·工三作为高端都会综合体项目，集合了私家产权酒店、世茂百货、旗舰店产权商铺、甲级精装写字楼等多种物业类型，每一种物业的品质都非常之高。第三，开发商实力雄厚且专业于商业地产。世茂股份是中国规模最大的商业地产上市公司之一。第四，领先的商业模式。世茂股份已经初步形成了一套具有世茂特色的商业模式，那就是“战略布局城市地标结合高品质精致化标准及世茂资源平台”，在全国各主流大中城市战略化布局。第五，产品稀缺。三里屯地区目前寸土寸金，在售的商业项目数量极少，世茂·工三开发商自持5万平方米的世茂百货，另外1.5万平方米仅42席可售商铺面向社会发售。具备了以上几点特征，就可以判断说，这个项目是最具投资价值的。
对于中小投资者来说，投资商业地产应该遵循哪些原则？有哪些给他们的投资建议？
宋垚：中小投资者投资商业地产需要遵循3个原则：第一，要量“资金”而行，商业地产投资一般都需要比较大额的资金，要根据自己的资金数额量力投资。第二，要做好长线投资的心理准备，千万不能报有投机心理。商业地产是一个长期投资行为，只有长期投资，才能获得持久稳定的回报。第三，要找准优质的商业项目。商业地产的投资并不像住宅投资一样，需要运用各种投资理财知识，建议投资者按照我刚刚谈到的那几点，练好火眼金睛，精选出真正优质的商业进行投资，一定会获得长期、稳定、丰厚的回报。
在过去这些年里，相对于住宅来说，投资商业地产始终不能获得良好的收益，这种不对等的投资收益比在未来会得到改变吗？为什么？
宋垚：首先我要纠正一点，在过去几年里，投资商业地产的收益也非常良好，并且与投资住宅领域的短期行为相比，投资商业地产的收益更为持久、稳定。打一个比方来说，投资住宅是短线投资，而投资商业地产属于长线投资。在过去几年里，很多投资住宅的短线行为的确获得了高额的回报，但这种投资行为或者说投机行为，只能是一次性收益，并且在国家宏观调控政策出台后将被大大限制。而投资商业地产则不同，虽然说在短期内的收益可能不会太高，但从长远来看，其持久稳定的投资收益总额，将大大超过投资住宅的一次性收益。
现在很多一线开发商都在商业地产上加大投入，如何看待这种现象？是否会形成新一轮的泡沫？
宋垚：首先，这种现象是开发商自身对公司长远发展的一种必然调整；其次，这种现象是中国城市化进程加快的一种必然，这标志着中国的商业地产和开发商正在逐渐走向成熟，走向国际化标准，这是很值得欣慰的现象。商业地产的开发中，难以形成所谓的泡沫，原因在于，商业地产的开发需要大量的资金要求，只有实力非常强的开发商才能够进入商业地产开发领域，而这些开发商大都有比较强的社会责任感，讲究长期持久经营，因此难以形成所谓的泡沫。当然，也不排除一些缺乏实力和经验的开发商盲目进入商业地产，但这种事情不会太多，毕竟每个开发商都会有一些基本判断力，不会轻易涉足商业地产领域。
贵公司的商业地产布局是怎样的？请为我们介绍贵公司在商业地产上的一些战略和产品。
宋垚：世茂股份去年重组实施完毕之后，公司主营业务转变为专业从事高端商业地产的投资、开发和经营，布局四大核心板块：长三角、渤海、华中、华南，聚焦中心竞争城市，锁定潜力发展区域。截至目前，世茂股份在北京、上海等城市拥有21个发展至不同阶段的大型综合地产项目，土地储备近千万平方米，是目前最大规模的商业地产上市公司之一。现在，通过我们的不断摸索、探寻已经形成了一套具有世茂特色的商业模式，那就是“战略布局城市地标+高品质精致化标准+世茂资源平台”。战略布局城市地标，是指我们世茂拥有1000万平方米的土地储备，在全国众多大中城市致力于打造城市地标综合体项目，包括酒店、百货、影院、写字楼等多元化、主题化商业地产领域。未来在这些城市，都将出现我们世茂打造的城市名片。高品质精致化标准，是指我们世茂以打造高端房产的标准打造商业地产，我们世茂在中国大陆首创了房地产“滨江模式”，开发的上海世茂滨江花园、上海世茂佘山庄园、北京世茂奥临花园等，个个成为区域豪宅的标杆。以高端住宅精致化标准打造的商业地产项目，也必将成为商业领域的标杆。世茂资源平台，是指我们世茂已经积累了大量的经验与资源。我们世茂已经与喜达屋、凯悦国际、第一太平戴维斯、戴德梁行、法国欧尚、英国百安居等380多个世界著名品牌建立了长期稳定的战略合作关系，在世茂百货的招商平台上，已经储备了约5000个品牌，保证了我们每一个项目的长远、持续、稳定发展。
金良勇 中企集团总裁助理兼营运总监“商业地产是很好的投机机会”
楼市宏观调控之后，很多业内人士认为商业地产迎来了很好的投资机遇，您如何评价这种说法。
金良勇：我个人观点，这不能认为是一个不错的投资机遇；而可以看成是一个很好的投机机会。众所周知，中国为了保八的经济目标，实行维持人民币对美元汇率稳定的汇率政策。而一直以来美元不断贬值，这就要求人民币追随美元不断贬值。为促使人民币贬值，人行采取的措施就是不断提高货币供应量。这些过量发行的货币为实现保值增值必然要主动寻找出路，否则将流向消费品市场导致通货膨胀，后者是政府最不愿看到的。股市和房市的暴涨真是这些资金主动寻找出路的必然结果；现在，在这两个市场之外，唯有商业地产市场相对安全，也可以吸收巨量的资金进入。资金的推动必然带来商业地产物业的价格大幅度上扬。但，这种由资金推动导致的商业地产的价格大幅度上扬并不是因为商业地产本身优良持续运营的结果。因此，这可以看做为一个很好的投机机会，而不是一个不错的投资机遇。
在商业地产的诸多品种中，哪些最具备投资价值？为什么？
金良勇：个人来看，城市综合体和区域性购物中心（shopping mall）将成为未来商业地产开发的主要模式，因此，城市综合体和区域性购物中心最具投资价值。城市综合体无论从建筑体量、标志形象、产品组合、业态分布、客群构成和投资模式等方面都最符合城市中心型商业发展的要求，同时还满足了政府、投资商、消费者和投资客等多方面的需求。区域购物中心无疑将是中国城市化加速期大盘郊区化和城镇化的主体商业类型。
对中小投资者来说，投资商业地产应该遵循哪些原则？有哪些给他们的投资建议？
金良勇：对中小投资者而言，主要应该选择具有持续经营能力的区域购物中心等项目进行投入。在投资时，重点考虑物业的持续经营带来的租金收入、资产价格升值和土地升值的双重利润，以及商业品牌所带来的溢价。众所周知，去年底，外商已经开始下手。因此，我对中小投资者的建议就一个字“快”。中小投资者一定要赶在加息之前、赶在人民币升值前、赶在CPI没有走高之前、赶在通缩没有出现之前。
李晓林 林达集团董事长：弹性需求 分流重于打压
弹性需求拉动经济 分流疏导是关键
今年全国两会期间，身为全国政协委员的李晓林提出两个关于商业地产的提案，核心内容是建议政府相关部门出台促进商业地产发展的有利政策，包括降低商业地产投资门槛、放宽贷款等。在李晓林看来，商业地产的发展既利于拉动就业、提升经济，更是缓解当前住宅市场“拥挤”状况的有效渠道。
“市场是由刚性和弹性两类需求支撑起来的，目前新政打压的显然是后者，即通常所说的投资需求。政府的行为可以理解，但不能忽视这部分需求仍然是拉动中国经济向上发展的重要力量。”李晓林如是说。也正因如此，如何平衡刚性需求与弹性需求的关系成为新一轮政策调控期内李晓林最为关注的问题。一直以来商业地产与住宅市场此消彼长的倒挂局面，牵动着整个房地产市场的发展。相对住宅市场的开放，商业地产严格甚至有些苛刻的政策，可以说在某种程度上，造就了“千军万马争夺住宅”的社会性偏差，使得“重住轻商的倾向愈加深厚”。
李晓林认为，利用商业地产缓解火热的住宅市场是非常可行的调控手段，当前政策重点在于打压弹性需求。但与其一味地打压，不如将这些弹性需求分流和疏导到商业地产中。刚性需求和弹性需求应当是一种并举和共存、分流和抑制的关系。
政策空白期投资良机 办公写字楼最抗波动
从今年4月底开始的新一轮政策调控至今，京城住宅市场明显急转直下，持续的“零成交”令开发商处于崩落的边缘。但很明显的现象在于，所有新政皆是针对住宅市场，与商业地产无关。李晓林认为，从目前的政策走向来看，政府出手对商业地产进行行政干预的时间还会推迟，甚至可能出现观望之后不出手的情况。对于投资者来说，这段政策空白期或许是良好的投资机遇。
近几年大量的住宅开发在三、四、五环甚至六环推进，对于这些新兴崛起的住宅市场，商业配套建设的滞后也是显而易见的。可以说，无论是对开发商来说，还是就投资者而言，商业地产的投资机会已然进入到了更迫切需求的阶段。
从投资价值角度来看，尽管商业地产的投资收益不如住宅那样疯狂，但在全球金融危机冲击楼市的2008年和2009年初，商业地产稳中有升的行情已经证明了当前商业地产的价格与价值的合理匹配。即便是在本轮政策调控的严厉打击下，包括公寓类、办公写字楼类产品表现出了很强的抗波动性，几乎未受到负面影响，且多数仍逆市而上。而李晓林表示，借住宅市场的调控实现商业地产与住宅类价格的持平并不是终极目的，而是商业地产反超住宅。
商业地产开发过犹不及 泡沫可怕窟窿更难受
住宅市场观望情绪的加重，促使众多一线开发商纷纷开始加大对商业地产的投入。此前有媒体报道称，现阶段等待进入商业地产市场的资金至少在1000亿元以上。而来自相关机构的调查也显示，在经过了近两年的下跌之后，北京商业地产在2010年第一季度出现了明显回暖趋势。
对于那些品牌地产企业，尤其是大型上市地产企业来说，在新政背景下加大商业地产投入，一方面可以规避住宅类政策风险的压力，另一方面也可以在业绩表现上有所交待。而不管目的为何，李晓林皆认为，商业地产过犹则不及，开发如果投入超越需求，肯定无法消化。相信大多数房地产企业都是以务实的心态进入商业地产，目前商业地产的总量并未超出需求，只是存在区域性、结构性和层次性的错位，是否将形成新一轮商业地产泡沫仍有可以继续观察的时间余地。
“计划经济都是先有求家后有卖家，长期短缺看上去没什么泡沫，但到处都是欠账和窟窿、短板，几近崩塌岂非更难受。有一点泡沫并不可怕，只要政策法规不断健全、成熟和稳定，市场机制真正发挥作用是指日可待的。”李晓林说。
新政调控后，很多业内人士认为商业地产迎来了很好的投资机遇，您对此说法如何评价？
李晓林：这种说法是有一定逻辑支持和事实佐证的。当房地产产品成为全社会以投资为主要动机的商品时，就会出现板块“轮动”的现象。纯住宅类产品遭遇严厉的宏观调控后，对于那些汹涌难抑的市场游资、热钱来说，就会产生“被挤出”现象。近期，这种“挤出”效应在商业地产有所显现，从今后看，这是一种市场自我适应的必然表现，分流投资、分散风险的积极因素将是主流。
对于中小投资者来说，目前投资商业地产应遵循哪些原则？有哪些建议可以给投资者？
李晓林：个人建议中小投资者可以进行组合型投资。比如，对亿元以下、千万元级以上的投资者，可以购买商铺和写字楼、公寓各三分之一；对于千万元左右的小型投资者，可以购买写字楼和公寓各一半；而对于资金在1000万元以下的投资者，则要选择自己适合并善于打理的物业。总之，投资商业地产要长线思维、短线操作。
林达集团目前的商业地产布局是怎样的？下一步有何打算？
李晓林：公司目前在北京开发的林达海渔广场已经基本销售完毕，仅剩少量纯商铺。明年年初，50万平方米的西海渔广场，项目处在长安街西延长线的临街位置，建筑造型将设计成两栋跳跃的双鱼，建成后将是石景山区地标建筑；望京区域也将推出20万平方米的城市综合体，同样以“海洋、鱼”为建筑设计主题。此外，未来还将在福建自由贸易区——海西开发区开发大型综合项目，土地面积约7000亩，拟建成最大规模的海渔广场。
